Đất quy hoạch ở các địa phương không phải chuyện hiếm. Nhiều người dân thắc mắc liệu có được xây nhà trên đất quy hoạch không. Tất cả sẽ được Luatsu.com giải đáp thông qua bài viết này.

1. Đất quy hoạch là gì?

Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: 

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Trên nguyên tắc thì đất quy hoạch là “đất chờ" cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành xem xét và nghiên cứu lại việc sử dụng đất nhằm các mục tiêu to lớn mang tính chất xã hội, phát triển mọi mặt của xã hội như kinh tế, chính trị, các lĩnh vực cần thiết tại khu vực có đất cần quy hoạch.

2. Có được xây nhà trên đất quy hoạch?

Việc quy định sử dụng khi đất đã quy hoạch cũng được pháp luật nêu rõ. Cụ thể tại điều 49 Luật đất đai 2013 thể hiện như sau:

- Đối với trường hợp đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Còn diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

- Nếu kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Từ quy định trên có thể hiểu việc đất đã có quy hoạch sử dụng thì đương nhiên việc sử dụng đất thuộc về thẩm quyền của nhà nước. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể người dân vẫn có thể xây dựng trên đất quy hoạch. Miễn là tuân thủ theo đúng quy định đã được đặt ra.

có được xây nhà trên đất quy hoạch

Có được xây nhà trên đất quy hoạch? (Ảnh minh họa)

3. Xây nhà tạm trên đất quy hoạch

Dẫu biết pháp luật đã quy định cụ thể từng trường hợp sử dụng đất quy hoạch, tuy nhiên nhiều người dân vẫn thắc mắc là đất trong khu quy hoạch có được xây nhà không, nhất là những người có nhu cầu xây dựng nhà tạm trên đất quy hoạch, chấp nhận làm cam kết tháo dỡ và không yêu cầu đền bù. Theo đó, Điều 41 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định cụ thể về điều kiện công trình được cấp phép xây dựng tạm như sau:

(1) Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại các Điều 91, 92, 93 và Điều 94 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Luật Kiến trúc năm 2019 và Luật số 62/2020/QH14.

(2) Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.

(3) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.

(4) Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.

4. Quy định về xây nhà trên đất quy hoạch treo

Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:

5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Căn cứ theo quy định trên thì từ ngày 01/01/2021, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án hay còn gọi là quy hoạch treo thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, điều đó cũng đồng nghĩa với việc người dân được xây nhà trên đất quy hoạch treo. Tuy nhiên, khi được cấp giấy phép thì người dân cũng chỉ được phép xây dựng có thời hạn, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.

5. Điều kiện, thủ tục xin giấy phép xây nhà trên đất quy hoạch treo

Vì tính chất của việc xây nhà trong khu quy hoạch treo là xây dựng có thời hạn nên đầu tiên cần phải xét về điều kiện để được cấp phép xây dựng có thời hạn.

5.1. Điều kiện để được cấp phép xây dựng có thời hạn

Khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định:

Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này.

Cụ thể các điều kiện như sau:

- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.

- Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt.

- Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

- Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.

- Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.

5.2. Hồ sơ xin phép xây nhà trên đất quy hoạch treo

Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị để xin phép xây nhà cụ thể như sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

  • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
  • Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200.
  • Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì các bản vẽ thiết kế là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

5.3. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà trên đất quy hoạch

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà đến UBND cấp huyện (có thể gửi qua đường bưu điện)

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

- Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.

- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận (giấy hẹn) và trao cho người nộp.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3. Xử lý yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Như vậy, bài viết này đã cung cấp đầy đủ thông tin về vấn đề đất ở khu quy hoạch có được xây nhà hay không và các trường hợp được xây nhà trên đất quy hoạch. Hy vọng bài viết bổ ích đến bạn đọc. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì đừng ngần ngại liên lạc ngay Luatsu.com để được hỗ trợ, tư vấn.


Luatsu.com - Nền tảng kết nối dịch vụ pháp lý toàn quốc dễ dàng, tin cậy!

Luatsu.com được biết đến với tư cách là đơn vị hàng đầu trong kết nối chủ động với các Luật sư uy tín, chuyên nghiệp trên toàn quốc; cung cấp dịch vụ pháp lý tiêu chuẩn, tiện lợi, nhanh chóng;… và hơn thế nữa.

Luatsu.com cam kết mang đến cho khách hàng sự lựa chọn tốt nhất với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, và thành tựu trong việc tư vấn pháp lý và tranh tụng trong các lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, đất đai, di chúc - thừa kế, doanh nghiệp, lao động, sở hữu trí tuệ,... đã và đang nhận được sự tín nhiệm, đánh giá cao từ rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước.

Hãy gọi ngay cho Luatsu.com qua HOTLINE: 1900 633437 hoặc để lại thông tin đăng ký để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất!