Thủ tục mua bán nhà đất hiện nay khá phức tạp.Theo đó, tùy vào từng loại hình bất động sản khác nhau mà thủ tục thực hiện việc mua bán nhà đất cũng khác nhau. Trong bài viết này chúng tôi sẽ tổng hợp các quy trình, thủ tục mua bán nhà đất mới nhất.

1. Khi mua đất cần làm những thủ tục gì?

Trong phần này chúng tôi sẽ giới thiệu sơ lược về 06 nội dung thủ tục cần làm khi mua đất, mua nhà để chuẩn quy trình mua bán nhà đất nhất. Cụ thể:

  • Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan;
  • Đặt cọc mua nhà, mua đất để đảm bảo giao kết hợp đồng;
  • Thanh toán và công chứng hợp đồng chuyển nhượng;
  • Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ;
  • Đóng các loại phí và thuế trước bạ;
  • Sau khi hoàn tất các việc trên thì đợi thẩm định của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
  • Cuối cùng là đăng bộ ra sổ mới.

2. Kinh nghiệm làm thủ tục mua bán nhà đất

Những ai đã từng làm thủ tục mua bán nhà đất thì chắc chắn sẽ có kinh nghiệm cũng như hiểu được thủ tục mua bán nhà đất gồm các quy định gì và kiểm tra thông tin nhà đất ra sao để tránh rủi ro. Dưới đây là một số kinh nghiệm mà mọi người nên bỏ túi khi làm thủ tục mua bán nhà đất:

- Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

- Kiểm tra Điều kiện mua bán nhà ở. Phần này được luật quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.

- Kiểm tra Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp: Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất

quy trình thủ tục mua bán nhà đất

Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất (Ảnh minh họa)

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên làm thủ tục đặt cọc mua nhà đất nhưng thông thường người dân vẫn lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Việc làm thủ tục đặt cọc mua đất, thủ tục đặt cọc mua nhà để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Quy định về việc đặt cọc được nêu cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015. Theo đó nếu 1 trong 2 bên vi phạm về điều khoản thì tiền cọc sẽ xử lý như sau:

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện, tiền cọc sẽ được trả lại cho người mua hoặc trừ vào tiền mua nhà đất.

- Nếu người mua đặt cọc nhưng không mua đất nữa thì tiền cọc sẽ thuộc về người bán.

- Nếu người bán nhận cọc nhưng không bán đất nữa thì phải trả lại tiền cọc và cả khoản phí phạt cọc theo quy định.

Bước 2: Công chứng, chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Bước 4: Đăng ký sang tên

(1) Chuẩn bị hồ sơ

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng chuyển nhượng;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

(2) Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

- Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

(3) Tiếp nhận, giải quyết

Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

4. Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ

Về cơ bản thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ hay thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng đều giống nhau. Có nghĩa là đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này đáp ứng quy định của pháp luật khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thế nên thủ tục mua bán nhà đất lúc này cũng được thực hiện trình tự theo các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, sổ hồng

Việc đặt cọc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc giữa hai bên có người làm chứng.

Bước 2: Công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng

Sau khi hoàn tất quá trình đặt cọc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, bước tiếp theo là xây dựng và công chứng hợp đồng mua bán. Bạn nên liên hệ trước với văn phòng công chứng để soạn sẵn khung hợp đồng và chuẩn bị các thông tin, giấy tờ yêu cầu.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng

Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% tổng giá trị tài sản;

- Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Bước 4: Sang tên sổ đỏ

Sau khi đã có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, người mua cần sang tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch.

Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

- Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).

Dưới đây là thủ tục công chứng sang tên sổ đỏ chi tiết mà mọi người cần nắm:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thì các bên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất sẽ thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà đất.

Hồ sơ công chứng sang tên sổ đỏ gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do bên bán cung cấp);
  • Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc căn cước công dân/ hộ chiếu của bên mua và bên bán (cả vợ và chồng).
  • Sổ hộ khẩu của 2 bên;
  • Giấy đăng lý kết hôn hoặc chứng nhận độc thân (cả hai bên);
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
  • Phiếu yêu cầu công chứng (do bên mua soạn);
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường do bên công chứng soạn thảo)

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ và nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ tiếp nhận hồ sơ và xử lý hồ sơ trong vòng 3 ngày. Trong thời gian này, cơ quan có thẩm quyền ra thông báo việc bổ sung hồ sơ (nếu có). Đồng thời thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người yêu cầu chuyển nhượng.

5. Hướng dẫn thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

Giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thường tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Thông thường loại đất không có sổ đỏ thường nằm trong hai trường hợp: Thứ nhất là không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ hai là trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.

Theo quy định, nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất đó thì phải làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tiến hành làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên sổ đỏ.

Có thể chia làm 02 giai đoạn trong thủ tục mua bán nhà đất không có sổ đỏ mà bạn cần biết, cụ thể là:

Giai đoạn 1: Làm sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:

  • Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo (Mẫu số 04a/ĐK)
  • Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
  • Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

Khi đã có sổ đỏ thì bước qua giai đoạn 2 thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cơ bản sẽ giống như quy trình, thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng đã được trình bày ở trên.

6. Thủ tục mua đất bằng giấy viết tay

Trên thực tế hình thức mua bán nhà đất bằng giấy viết tay chỉ có danh nghĩa là thuận mua vừa bán chứ không quan tâm nhiều về giá trị pháp lý. Giao dịch này quả thật không an toàn và gây ra rất nhiều hệ luỵ.

Đối với đất mua bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện hoặc được cấp Giấy chứng nhận mới nếu hai bên không phát sinh tranh chấp.

Người mua bán đất bằng giấy tờ viết tay sẽ được cấp sổ đỏ khi đảm bảo các điều kiện sau đây:

  • Thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 99, Luật Đất đai 2013;
  • Có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 hoặc không có giấy tờ tại Điều 101, Luật Đất đai 2013;
  • Nộp hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Tùy thuộc vào việc cấp sổ đỏ lần đầu hay không phải lần đầu mà có các điều kiện cấp khác nhau.

Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị xin cấp sổ đỏ khi mua bán bằng giấy viết tay

  • Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04/ĐK;
  • Một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật đất đai 2013 và Điều 18, nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Khoản 16, 17, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Điều 31-34, Nghị định này đối với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, các loại phí, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất đai (nếu có).

Trình tự xin cấp sổ đỏ

Bước 01: Nộp hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ được liệt kê phần trên cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Bước 02: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ;

Bước 03: Người xin cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận) phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Bước 04: Nhận sổ đỏ (giấy chứng nhận) sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận cho đất của tổ chức, người việt nam định cư ở nước ngoài…; UBND cấp huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân

Nội dung bài viết trên đây bao gồm tất cả hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất mà bạn cần biết. Hi vọng bài viết hữu ích đến bạn.


Luatsu.com - Nền tảng kết nối dịch vụ pháp lý toàn quốc dễ dàng, tin cậy!

Luatsu.com được biết đến với tư cách là đơn vị hàng đầu trong kết nối chủ động với các Luật sư uy tín, chuyên nghiệp trên toàn quốc; cung cấp dịch vụ pháp lý tiêu chuẩn, tiện lợi, nhanh chóng;… và hơn thế nữa.

Luatsu.com cam kết mang đến cho khách hàng sự lựa chọn tốt nhất với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, và thành tựu trong việc tư vấn pháp lý và tranh tụng trong các lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, đất đai, di chúc - thừa kế, doanh nghiệp, lao động, sở hữu trí tuệ,... đã và đang nhận được sự tín nhiệm, đánh giá cao từ rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước.

Hãy gọi ngay cho Luatsu.com qua HOTLINE: 1900 633437 hoặc để lại thông tin đăng ký để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất!