Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là vấn đề thường gặp và phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đây là thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo pháp luật hiện hành và các quy định liên quan.

1. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định pháp luật về đất đai, để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư), người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện thei quy định pháp luật tại Điều 52 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, cơ quan nhà nước xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên 2 điều kiện sau:

(1) Thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Có nhu cầu sử dụng đất thổ cư thể hiện trong sự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cụ thể như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Lưu ý: Các cơ quan này không được ủy quyền thực hiện việc cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

3. Quy trình, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

quy trình thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Quy trình, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (Ảnh minh hoạ)

Hiện nay, theo Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi có nhu cầu chuyển mục đích dụng đất, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nắm rõ các bước thực hiện sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Bước 2: Nộp hồ sơ

- Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình: nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.

- Người sử dụng đất là tổ chức: nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thẩm tra hồ sơ;

- Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

- Thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền;

- Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Lưu ý:

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là không quá 15 ngày.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau: 

 Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) 

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất; được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm (Theo Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

Bước 5: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.

4. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở 

Ngoài việc phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định nêu trên, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, người dân còn phải nộp một số loại phí sau:

(1) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

(2) Lệ phí trước bạ

Chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Theo đó, mức lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

(3) Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí nàyy và nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) cũng như là hướng dẫn chi tiết về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định hiện hành. Mọi người lưu ý để thực hiện đúng quy định.


Luatsu.com - Nền tảng kết nối dịch vụ pháp lý toàn quốc dễ dàng, tin cậy!

Luatsu.com được biết đến với tư cách là đơn vị hàng đầu trong kết nối chủ động với các Luật sư uy tín, chuyên nghiệp trên toàn quốc; cung cấp dịch vụ pháp lý tiêu chuẩn, tiện lợi, nhanh chóng;… và hơn thế nữa.

Luatsu.com cam kết mang đến cho khách hàng sự lựa chọn tốt nhất với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, và thành tựu trong việc tư vấn pháp lý và tranh tụng trong các lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, đất đai, di chúc - thừa kế, doanh nghiệp, lao động, sở hữu trí tuệ,... đã và đang nhận được sự tín nhiệm, đánh giá cao từ rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước.

Hãy gọi ngay cho Luatsu.com qua HOTLINE: 1900 633437 hoặc để lại thông tin đăng ký để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất!