Nắm được những điều cần biết khi mua đất là điều cần thiết để tránh rủi ro khi sở hữu tài sản có giá trị này. Vậy những điều cần biết này là gì? Hãy cùng Luatsu.com điểm lại tất tần tất những vấn đề cần lưu ý khi mua đất tại bài viết sau đây.
Một trong các lưu ý khi mua đất mà ai cũng biết đó là: đất phải có sổ đỏ. Nhưng trên thực tế ngoài sổ đỏ thì vấn đề quan trọng không kém là thửa đất đó có khớp với bản vẽ trên giấy tờ hay không. Việc này cần phải đến tận nơi kiểm tra mới có thể xác định chính xác. Hay nếu gặp trường hợp mua đất nông nghiệp, đất nền thì sao hoặc khi là lưu ý khi đặt cọc mua đất thì chú ý gì. Tuỳ vào trường hợp cụ thể mà luật có quy định riêng, nếu chúng ta nắm được các vấn đề này thì việc mua đất, mua nhà sẽ thuận lợi và tránh được rủi ro tối đa.
Để trả lời hết câu hỏi khi mua đất cần lưu ý điều gì thì quả thật phạm trù rất rộng. Trong bài viết này chúng tôi sẽ chia thành từng trường hợp, từng lưu ý cụ thể gửi đến quý vị như sau:
1. Lưu ý khi đặt cọc mua đất
1.1. Xác định thửa đất đủ điều kiện mua bán
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể về các điều kiện mà người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:
- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.2. Nắm rõ quy định về phạt cọc trước khi đặt cọc
Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
1.3. Công chứng, chứng thực hợp đồng mua đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thế nên 03 lưu ý khi công chứng nhà đất mà mọi người cần ghi nhớ đó là:
Với hợp đồng mua bán nhà, đất các bên có quyền lựa chọn việc công chứng hoặc chứng thực đều được để văn bản có giá trị pháp lý.
Hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng ở các cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương của nhà, đất đó.
UBND xã/phường/thị trấn là nơi có thẩm quyền chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà đất.
2. Lưu ý khi mua đất sổ chung
Đất sổ chung được hiểu là đất cùng nằm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người. Ưu điểm lớn nhất khi đất sổ chung phải kể đến là về giá cả. Thông thường giá cả của đất sổ chung thường sẽ rẻ hơn giá thị trường thế nên là bạn cũng cần phải lưu ý khi mua đất sổ chung để tránh tranh chấp xảy ra sau này.
Những điều cần biết khi mua đất sổ chung phải kể đến như:
- Mua bán phải có sự đồng ý của tất cả người sở hữu
- Nếu có người không đồng ý, phải ra Tòa giải quyết
- Các sở hữu chung có quyền ưu tiên mua lại
- Sau khi mua đất chung sổ thì bạn vẫn có quyền được tách thửa đất với điều kiện diện tích đáp ứng điều kiện tách thửa tối thiểu tại địa phương
3. Lưu ý khi mua đất chưa có sổ đỏ
Những điều cần biết khi mua đất (Ảnh minh họa)
Quyết định mua đất không có sổ đỏ được xem là lựa chọn mạo hiểm, tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau mà người mua vẫn quyết định thực hiện giao dịch mua đất khi chưa có sổ đỏ. Hiểu lẽ đó nên chúng tôi cũng gửi đến mọi người những điều cần biết khi mua đất chưa có sổ đỏ dưới đây để giảm thiểu rủi ro ít nhất.
- Chỉ nên mua đất chưa có sổ đỏ trong trường hợp đất không có đủ giấy tờ cấp GCN quyền sử dụng đất vì giá trị sử dụng của mảnh đất là 100%, chỉ có điều do nguồn gốc hình thành đất không có đủ giấy tờ được cấp sổ đỏ theo quy định hiện tại mà thôi. Mà điều này có thể xử lý được. Riêng với việc mua đất quy hoạch hay đất tranh chấp thì có thể bạn sẽ mất trắng
- Nên làm hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng cụ thể hóa các thỏa thuận phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu việc mua đất bị hủy bỏ do lỗi của bên bán. Khi giao kết điều khoản hợp đồng chặt chẽ thì sẽ hạn chế rủi ro một cách tối đa.
4. Lưu ý khi mua đất chưa tách sổ
Mua đất nhưng chưa tách thửa đồng nghĩa với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hoàn tất. Thế nên để được sang tên trong trường hợp này thì mọi người cần phải lưu ý 2 vấn đề chính như sau:
Một là, phải đề nghị tách thửa đất. Muốn được tách thửa đất khi nhận chuyển nhượng thì phải đáp ứng các điều kiện:
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
Hai là, sau khi tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng thì các bên thực hiện thủ tục sang tên. Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính nên các bên cần thực hiện theo đúng quy định nhằm tránh xảy ra tranh chấp.
5. Lưu ý khi mua nhà vi bằng
Rất nhiều người đặt câu hỏi liệu có nên mua nhà vi bằng hay không vì rủi ro mua nhà vi bằng bên mua chịu nhiều hơn bên bán. Dưới đây là những điều cần biết khi mua nhà vi bằng cũng như rủi ro có thể xảy ra mà quý vị chưa hiểu hết được.
Mua nhà vi bằng chỉ có ý nghĩa xác nhận rằng có giao dịch chuyển nhượng giữa người mua và người bán diễn ra, mục đích là làm chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp. Như vậy, vi bằng không thẩm định được giao dịch mua bán nhà đất có tính pháp lý hay không.
Hai là, vi bằng không là loại giấy tờ để làm cơ sở cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay, mua nhà đất vi bằng vẫn không thể hợp thức hóa để cấp sổ, chỉ đơn thuần là một minh chứng để giải quyết tranh chấp khi không may xảy ra.
Ngoài ra mua nhà vi bằng còn có thể đối diện với nhiều rủi ro như:
- Hạn chế trong việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… vì không có giá trị pháp lý, người mua sẽ không có quyền sử dụng, quyết định đối với phần tài sản của mình đã bỏ tiền ra mua.
- Khó khăn trong các thủ tục pháp lý liên quan đến nhà đất.
- Một số trường hợp, vi bằng chuyển nhượng nhà đất được khi tài sản đã thế chấp ngân hàng, hoặc đã cầm cố, chuyển nhượng cho người khác,… dẫn đến những tranh chấp phát sinh cực kỳ phức tạp.
6. Những điều lưu ý khi mua đất nông nghiệp
Nếu muốn mua đất nông nghiệp thì bạn cần phải biết và nắm rõ muốn mua bán đất nông nghiệp thì cần phải đáp ứng những điều kiện dưới đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Đất không bị kê biên để tiến hành thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không thuộc dạng đất rừng phòng hộ, hay đất canh tác được bảo vệ.
Việc kiểm tra đất đủ điều kiện mua bán hay không là quan trọng nhất. Nếu đất nông nghiệp đã đủ điều kiên mua bán rồi thì thủ tục, hồ sơ chuẩn bị việc chuyển nhượng đất cũng khá đơn giản.
7. Những điều cần lưu ý khi mua đất dự án
Đối với đất dự án thì dưới đây là những điều cần biết khi mua đất dự án cần phải “bỏ túi" kỹ để tránh tiền mất tật mang:
- Tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư
- Chỉ giao dịch với giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án
- Xem kỹ tiến độ thanh toán tiền
- Tránh mua đất nền chung sổ
- Không mua đất nền được phân lô chưa được cấp phép
- Tránh xa các dự án giá rẻ không có giấy tờ pháp lý hay còn gọi là “dự án ma"
Nếu tìm hiểu kỹ 6 điều trên thì quá trình mua đất dự án của bạn có thể diễn ra nhanh gọn và khả thi cao.
8. Những điều cần lưu ý khi mua đất thổ cư
Đối với việc mua đất thổ cư thì mọi người cần lưu ý những vấn đề pháp lý sau:
Cẩn trọng để không mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải toả. Nên kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không. Tốt nhất là nên mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.
Khi mua đất, cần kiểm tra kỹ những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ hộ khẩu gia đình) nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng Nhà nước.
Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất.
Trên đây là toàn bộ thông tin về những điều cần biết khi mua đất. Hi vọng bài viết này hữu ích đến với mọi người.
|
Luatsu.com - Nền tảng kết nối dịch vụ pháp lý toàn quốc dễ dàng, tin cậy! Luatsu.com được biết đến với tư cách là đơn vị hàng đầu trong kết nối chủ động với các Luật sư uy tín, chuyên nghiệp trên toàn quốc; cung cấp dịch vụ pháp lý tiêu chuẩn, tiện lợi, nhanh chóng;… và hơn thế nữa. Luatsu.com cam kết mang đến cho khách hàng sự lựa chọn tốt nhất với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, và thành tựu trong việc tư vấn pháp lý và tranh tụng trong các lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, đất đai, di chúc - thừa kế, doanh nghiệp, lao động, sở hữu trí tuệ,... đã và đang nhận được sự tín nhiệm, đánh giá cao từ rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước. Hãy gọi ngay cho Luatsu.com qua HOTLINE: 1900 633437 hoặc để lại thông tin đăng ký để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất! |
