Mua đất không có sổ đỏ là loại giao dịch khá rủi ro. Vậy khi mua đất không có sổ đỏ cần lưu ý những điều gì. Tất cả sẽ có trong bài viết này.

1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Trên thực tế thì một mảnh đất có thể được chuyển nhượng rất nhiều lần nhưng để thực hiện được giao dịch thì mảnh đất chuyển nhượng cần đáp ứng những điều kiện dưới đây, nếu không thì việc chuyển nhượng được xem là không hợp pháp:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Các trường hợp nhà đất không được cấp sổ đỏ

Theo quy định hiện hành, các trường hợp nhà đất không được cấp sổ đỏ bao gồm:

  • Người đang sử dụng nhà không có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;
  • Nhà có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục cấp sổ;
  • Nhà thừa kế mà người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc định cư ở nước ngoài. Họ không thuộc đối tượng mua nhà ở thì không được cấp sổ đỏ. Nhưng được quyền chuyển nhượng cho người khác;
  • Nhà có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng có quyết định thu hồi từ cơ quan có thẩm quyền.

3. Đất không có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tên thường gọi là sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhà đất không có sổ đỏ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

(1) Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).

(2) Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

4. Nội dung hợp đồng mua đất không có sổ đỏ 

nội dung hợp đồng mua đất không có sổ đỏ

Nội dung hợp đồng mua đất không có sổ đỏ (Ảnh minh họa)

Hiện nay pháp luật chưa có một quy trình cụ thể nào với việc thực hiện mua đất không có sổ đỏ bởi đây là một giao dịch rủi ro cao. Tuy nhiên nếu vẫn quyết định mua đất không có sổ đỏ thì cần phải chuẩn bị hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ bằng hình thức viết tay chứa những nội dung dưới đây:

  • Thông tin của cả hai bên gồm: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
  • Các thông tin về thửa đất gồm: Số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…;
  • Giá chuyển nhượng và hình thức thanh toán;
  • Các điều khoản về việc thực hiện giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất;
  • Nội dung quy định về trách nhiệm bên nào sẽ là người nộp thuế và các khoản lệ phí khác;
  • Khi có tranh chấp xảy ra thì giải quyết theo phương thức nào;
  • Cam đoan về trách nhiệm của 2 bên;
  • Người bán phải đảm bảo đất của mình phải có sổ đỏ trước khi làm hợp đồng mua bán.

5. Quy trình, thủ tục mua đất không có sổ đỏ

Mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì, thủ tục mua đất không có sổ đỏ ra sao là điều mà nhiều người quan tâm. Theo đó, thủ tục mua đất không có sổ đỏ cụ thể như sau:

- Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.

- Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

- Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật. Quy trình, thủ tục sổ đỏ thực hiện lần lượt như sau:

5.1. Đăng ký cấp sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

  • Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
  • Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
  • Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
  • Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
  • Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

5.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
  • Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
  • Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
  • Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
  • Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  • Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

  • Đơn đăng ký biến động;
  • Bản gốc Sổ đỏ;
  • Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.

Trả kết quả

Thời hạn sang tên sổ đỏ:

  • Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
  • Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.

6. Kinh nghiệm mua nhà không có sổ đỏ

Nhiều người đặt ra câu hỏi là: Có nên mua nhà không có sổ đỏ. Để có cơ sở trả lời cho câu hỏi này chúng tôi sẽ liệt kê vài kinh nghiệm để mọi người cần nắm trước khi quyết định thực hiện thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ như sau:

- Tìm hiểu kỹ thông tin nguồn gốc nhà trước khi mua. Cần xem nó có nằm trong phần đất thổ cư hợp pháp không. Hay có thuộc diện lấn chiếm hay nằm trong quy hoạch không. Cần đảm bảo nhà không có bất kỳ tranh chấp nào với chủ thể khác.

- Kiểm tra và xác minh kỹ giấy tờ tùy thân của bên bán.

- Yêu cầu người bán giao bản gốc các giấy tờ có liên quan tới nguồn gốc nhà. Đây này giúp tránh nguy cơ tranh chấp sau này.

- Hợp đồng mua bán cần có người làm chứng.

- Việc thanh toán tiền mua nhà cần thực hiện tại ngân hàng. Cần yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền đầy đủ.

- Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Tóm lại, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà đất không có sổ đỏ chưa bao giờ là sự lựa chọn an toàn, ngược lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nên nếu mọi người vẫn quyết tâm thực hiện thủ tục mua đất không có sổ đỏ thì mọi người nên lưu ý tất cả nội dung truyền tải trong bài viết này để bảo đảm quyền và lợi ích của mình một cách tối đa.


Luatsu.com - Nền tảng kết nối dịch vụ pháp lý toàn quốc dễ dàng, tin cậy!

Luatsu.com được biết đến với tư cách là đơn vị hàng đầu trong kết nối chủ động với các Luật sư uy tín, chuyên nghiệp trên toàn quốc; cung cấp dịch vụ pháp lý tiêu chuẩn, tiện lợi, nhanh chóng;… và hơn thế nữa.

Luatsu.com cam kết mang đến cho khách hàng sự lựa chọn tốt nhất với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, và thành tựu trong việc tư vấn pháp lý và tranh tụng trong các lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, đất đai, di chúc - thừa kế, doanh nghiệp, lao động, sở hữu trí tuệ,... đã và đang nhận được sự tín nhiệm, đánh giá cao từ rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước.

 Hãy gọi ngay cho Luatsu.com qua HOTLINE: 1900 633437 hoặc để lại thông tin đăng ký để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất!