Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không?

Thông thường, trước khi mua bán đất, để đảm bảo quyền lợi cũng như giao dịch được thực hiện các bên thường ký trước một hợp đồng đặt cọc để ràng buộc. Vậy đặt cọc là gì? Và hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không?

1. Đặt cọc là gì?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch. Thông thường, trong giao dịch mua bán nhà đất các bên luôn ký hợp đồng đặt cọc trước một khoảng thời gian, việc ký hợp đồng đặt cọc này một phần nhằm đảm bảo việc giao dịch sẽ được thực hiện mặt khác để cho các bên có thêm một khoảng thời gian để suy nghĩ cũng như chuẩn bị để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế đã có nhiều hợp đồng đặt cọc vi phạm trở nên không có hiệu lực pháp lý làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên khi giao dịch không được thực hiện như đã cam kết.

2. Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng?

Hình thức của hợp đồng không phải là điều kiện tiên quyết quyết định tính hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, đối với một số giao dịch, hình thức hợp đồng là một trong những điều kiện có hiệu lực. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, hình thức của hợp đồng đặt cọc không được quy định, điều đó có nghĩa theo quy định pháp luật dân sự thì đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.

Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng? (Ảnh minh họa)

Đối với giao dịch về nhà đất, hình thức hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ những loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà và đất), tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, chỉ các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mới phải lập thành hợp đồng và buộc phải công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật, còn hợp đồng đặt cọc pháp luật không quy định về hình thức. Chính vì vậy, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì chỉ cần đáp ứng các điều kiện như về chủ thể, nội dung. 

Mặc dù pháp luật không quy định về hình thức của hợp đồng đặt cọc, do đó việc công chứng hợp đồng đặt cọc hay không đó là sự lựa chọn của các bên. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ thì các bên nên công chứng hợp đồng đặt cọc để khi có tranh chấp xảy ra các bên không cần phải mất công chứng minh về giá trị của hợp đồng.

3. Các bên không mua hoặc không bán nhà đất có bị phạt cọc?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, nếu không mua hoặc không bán đất thì các bên sẽ bị phạt cọc theo quy định nêu trên và mức phạt cọc cụ thể như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Trên đây là toàn bộ thông tin giải đáp về vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất theo quy định hiện hành. Mọi người lưu ý nắm các thông tin này để bảo đảm quyền và lợi ích của mình trong tương lai nhé.