Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi và chỉ khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Vậy các điều kiện đó là gì? Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất ra sao? Hãy cùng giải đáp tại bài viết dưới đây.
1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
1.1. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 317 Bộ Luật dân sự 2015 thì: Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Vì quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nên việc thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất.
Đồng thời, tại Khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định: Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
1.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Để thế chấp quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật. Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 đã quy định về các điều kiện của người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất cần có những điều kiện sau:
(1) Phải có giấy chứng nhận, trừ hai trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai, đó là:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
+ Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
(2) Đất không có tranh chấp;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi và chỉ khi có đủ bốn điều kiện nêu trên. Nếu thiếu một trong các điều kiện này thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là trái quy định pháp luật. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính).
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
- Bản chính Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
3. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (Ảnh minh họa)
Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất cơ bản sẽ gồm các bước sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đã chuẩn bị đầy đủ theo yêu cầu nêu trên đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cán bộ Văn phòng đất đai tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của người yêu cầu.
Bước 3: Giải quyết
Theo quy định tại Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, trong thời hạn giải quyết, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận. Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Trường hợp cơ quan đăng ký phát hiện trong sổ đăng ký, Giấy chứng nhận, phiếu yêu cầu đăng ký có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký.
Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã đăng ký do lỗi của cơ quan đăng ký, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai đính chính thông tin sai sót trên Giấy chứng nhận và sổ đăng ký, chứng nhận việc sửa chữa sai sót vào phiếu yêu cầu sửa chữa sai sót và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
Thời gian giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
4. Lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC sửa đổi Điểm o Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì mức thu lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay do mỗi địa phương quyết định, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương đó. Cụ thể:
Phí đăng ký giao dịch bảo đảm (phí đăng ký biện pháp bảo đảm) là khoản thu khi thực hiện chứng nhận đăng ký đối với biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bù đắp chi phí cho việc thực hiện công việc, dịch vụ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và bù đắp chi phí cho hoạt động thu phí.
Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí theo hồ sơ đăng ký hoặc số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc số thửa đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc các trường hợp đăng ký khác cho phù hợp.
Trên đây là toàn bộ quy định về việc thế chấp nhà đất cũng như hướng dẫn cụ thể về điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất. Hi vọng các thông tin này hữu ích cho mọi người.
|
Luatsu.com - Nền tảng kết nối dịch vụ pháp lý toàn quốc dễ dàng, tin cậy! Luatsu.com được biết đến với tư cách là đơn vị hàng đầu trong kết nối chủ động với các Luật sư uy tín, chuyên nghiệp trên toàn quốc; cung cấp dịch vụ pháp lý tiêu chuẩn, tiện lợi, nhanh chóng;… và hơn thế nữa. Luatsu.com cam kết mang đến cho khách hàng sự lựa chọn tốt nhất với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, và thành tựu trong việc tư vấn pháp lý và tranh tụng trong các lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, đất đai, di chúc - thừa kế, doanh nghiệp, lao động, sở hữu trí tuệ,... đã và đang nhận được sự tín nhiệm, đánh giá cao từ rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước. Hãy gọi ngay cho Luatsu.com qua HOTLINE: 1900 633437 hoặc để lại thông tin đăng ký để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất! |
