Góp đất làm vốn hay còn gọi là góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải là điều quá xa lạ. Tuy nhiên liệu doanh nghiệp có biết hết quy định về hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất này.

1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định thì: Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.

Thêm vào đó Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về tài sản góp vốn như sau:

Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.

Như vậy góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc góp tài sản là quyền sử dụng đất tạo thành vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.

2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Ảnh minh họa)

Có thể thấy quyền được góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo được những điều kiện nhất định. Các điều kiện này được quy định cụ thể tại điều 188 Luật đất đai 2013 cụ thể:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật quy định khác;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, chủ thể tham gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

3. Quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3.1. Hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định để thực hiện góp quyền sử dụng đất cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

  • Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có công chứng;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bản chính);
  • Trích lục thửa đất với trường hợp trên giấy chứng nhận chưa có sơ đồ thửa đất;
  • Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai;
  • Đơn xin đăng ký biến động (Theo mẫu);
  • Chứng minh thư, hộ khẩu hoặc Giấy chứng nhận hoạt động động của bên góp vốn; và
  • Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp;
  • Giấy chứng nhận hoạt động của bên nhận góp vốn, chứng minh thư của người đại diện;
  • Bản sao Văn bản uỷ quyền đã được công chứng chứng thực (đối với trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục).

3.2. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Các bước thực hiện thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất lần lượt như sau:

Bước 1: Định giá tài sản góp vốn

Theo đó, tài sản góp vốn được định giá trên cơ sở:

1. Tài sản góp vốn có thể được các thành viên góp vốn của công ty định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc bỏ phiếu.

2. Thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá định giá tài sản góp vốn vào doanh nghiệp.

3. Việc xác định giá trị góp vốn phải lập thành Biên bản Biên bản xác định giá trị vốn góp của người góp vốn. Các thành viên Công ty phải liên đới chịu trách nhiệm về kết quả định giá tài sản góp vốn.

 Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Nộp hồ sơ đăng ký góp vốn trực tiếp tại Văn phòng đăng ký nhà đất cấp quận, huyện. Ở các khu vực nông thôn hộ gia đình, cá nhân, nộp hồ sơ tại UBND xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (nếu chưa có văn phòng đăng ký nhà đất) đối với cá nhân, hộ gia đình.

Tổ chức, cơ sở tôn giáo nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà đất – Sở tài nguyên môi trường.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thời hạn giải quyết việc đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty:

+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Lệ phí sẽ tùy thuộc vào Nghị quyết của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Bước 5: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân có trách nhiệm trao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Bất cập góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng để hợp tác với các đơn vị có năng lực tài chính không phải là chuyện quá xa lạ tuy nhiên hình thức này vẫn còn tồn tại vài vướng mắc dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư, người có quyền sử dụng đất đem góp vốn.

Những bất cập đó đã được các nhà làm luật chỉ ra nhưng thực tế đến hiện nay vẫn chưa khắc phục được.

Thứ nhất là sự không đồng nhất về thuật ngữ pháp lý, nhiều người thắc mắc là nên dùng thuật ngữ: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất” hay “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất". Bởi vì các văn bản pháp luật đã quy định không giống nhau về từ này. Nếu như Luật doanh nghiệp quy định tài sản là giá trị quyền sử dụng đất có thể dùng để góp vốn vào doanh nghiệp thì Luật Đất đai quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không phải là bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ở Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc sử dụng thuật ngữ không đồng nhất với nhau sẽ xảy ra nhiều bất cập dẫn đến hiểu sai lệch bản chất.

Thứ hai là bất cập về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn với hình thức góp vốn để hợp tác kinh doanh trong một thời hạn nhất định.

Chẳng hạn Khoản 2 Điều 10 và Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cùng với đó Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp quy định góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập(tài sản theo khái niệm của Bộ Luật Dân sự năm 2015 bao gồm cả quyền sử dụng đất). Căn bản hai quy định trên có sự đồng nhất với nhau.

Theo các quy định đã viện dẫn trên thì tất cả các trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên góp vốn sẽ có nghĩa vụ phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn và trở thành thành viên hoặc cổ đông của bên nhận góp vốn hoặc tăng vốn điều lệ của bên góp vốn trong công ty đã thành lập. Khi đó, bên nhận góp vốn sẽ có toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đối với diện tích đất đã nhận góp vốn.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại có nội dung công nhận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của các bên trong quan hệ góp vốn hợp tác kinh doanh.

Cụ thể, tại các Điều 504, 505, 510 Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc và trong một thời hạn nhất định. Kết thúc việc hợp tác hoặc thành viên rút khỏi hợp đồng hợp tác có quyền yêu cầu nhận lại tài sản đã đóng góp.

Bên cạnh đó, Khoản 2, 3, 4 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định cụ thể các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi hợp đồng góp vốn bị chấm dứt do hết thời hạn góp vốn hoặc theo thỏa thuận của các bên thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp bên nhận góp vốn nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị thu hồi giấy chứng nhận để cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên góp vốn!

Điều này tuy còn bất cập, chồng chéo với quy định của Luật đất đai, luật doanh nghiệp nhưng lại hoàn toàn phù hợp với nhu cầu, mong muốn của các bên và tình hình thực tiễn các quan hệ dân sự.

Ba là chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn chưa rõ ràng, đầy đủ. Trong khi trình tự thực hiện thủ tục chưa phân định rõ các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 79, 79a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/20914/TT-BTNMT quy định chung một loại hồ sơ và trình tự, thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không phân biệt rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều này dễ dẫn đến trường hợp hoặc do người sử dụng đất không am hiểu pháp luật hoặc do trình độ, cách tiếp cận vấn đề khi xử lý hồ sơ của cán bộ, công chức sẽ làm mất quyền sử dụng đất của bên góp vốn.

Bên cạnh đó, các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng cần nghiên cứu thấu đáo các quy định hiện hành nhằm tránh chuốc lấy hậu quả không mong muốn.


Luatsu.com - Nền tảng kết nối dịch vụ pháp lý toàn quốc dễ dàng, tin cậy!

Luatsu.com được biết đến với tư cách là đơn vị hàng đầu trong kết nối chủ động với các Luật sư uy tín, chuyên nghiệp trên toàn quốc; cung cấp dịch vụ pháp lý tiêu chuẩn, tiện lợi, nhanh chóng;… và hơn thế nữa.

Luatsu.com cam kết mang đến cho khách hàng sự lựa chọn tốt nhất với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, và thành tựu trong việc tư vấn pháp lý và tranh tụng trong các lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, đất đai, di chúc - thừa kế, doanh nghiệp, lao động, sở hữu trí tuệ,... đã và đang nhận được sự tín nhiệm, đánh giá cao từ rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước.

Hãy gọi ngay cho Luatsu.com qua HOTLINE: 1900 633437 hoặc để lại thông tin đăng ký để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất!